Ignacio Negri
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Dueño de una reconocida inmobiliaria de la ciudad de Rosario que lleva su nombre, Javier Grandinetti experimentó un gran crecimiento en su carrera durante los últimos años que lo llevó a ser el actual presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) y vicepresidente de la Confederación Inmobiliaria de Latinoamérica (CILA).
Esa posición le permite al empresario vinculado al desarrollo inmobiliario, no sólo tener un panorama claro del presente del sector en nuestro país, sino también poder contextualizarlos y comparar nuestra realidad con la que atraviesan países como México, Brasil y Uruguay, entre otros.
Los desafíos que vienen para el mercado nacional, el contexto político nacional y el posible impacto en las operaciones inmobiliarias fueron puntos de referencia para la charla a fondo entre Grandinetti y Mirador Provincial.
—¿Cómo está calificado el sector profesional inmobiliario de nuestro país en comparación con los otros países que integran la CILA?
—En el caso nuestro tenemos un nivel dirigencial superador, el problema es cuantitativo. Brasil tiene 350.000 matriculados y nosotros tenemos solamente 15.000. México está trabajando muy bien con un proyecto a largo plazo apalancado por el gobierno federal. En relación al mercado, si bien Brasil ahora está atravesando un momento de incertidumbre por la devaluación, es una plaza muy interesante con un alto nivel de inversión externa e interna, con una buena asistencia de herramientas financieras. México tiene un mercado similar, con inversiones inmobiliarias muy ligadas al turismo, y nosotros somos la plaza con los precios más genuinos porque no tenemos crédito.
—¿Cuál es el desafío de la CILA a nivel global?
—Construir políticas de Estado de manera conjunta para poder captar inversiones inmobiliarias a gran escala. Hasta ahora sólo existen políticas individuales y decisiones que provienen del sector privado, pero no hay una coordinación de políticas estables que permitan poder mostrarnos al mundo en bloque y de forma homogénea. Hace un par de semanas se hizo el congreso anual en Curitiba y la primera conclusión a la cual se llegó es que hay que posicionar a la región como receptora de inversiones. Para eso, hay que presentar de manera globalizada al mercado latinoamericano en cuanta feria y congreso se haga en el exterior. También hay que definir legislaciones macro. Otro desafío es tener un índice común del mercado, como existe el índice Big Mac. Esto nos permitiría reconocer en qué precio relativo está cada región, y así poder comparar con otros países del mundo.
—Volviendo al mercado nacional, recién mencionaba que es el más genuino de todos. ¿Por qué?
—Sacando la distorsión del mercado de cambio con todas sus derivaciones, el desarrollo es muy genuino porque se basaba en operaciones de contacto, ya que no hay crédito. Los valores son reales sin estar alterados por ninguna tasa. Además, contamos con una diversidad de productos inmobiliarios con proyectos volcados al turismo, al área productiva con parques industriales y a sectores altos y medios. Justamente, el sector medio sigue teniendo una demanda altísima que debe ser atendida con más herramientas y facilidades para el sector.

Políticas para el sector
—¿Cuáles son las necesidades que debe tener en cuenta el próximo gobierno?
—Tiene que llevar a cabo políticas que generen previsibilidad y ofrecer seguridad jurídica. Mientras exista seguridad jurídica, políticas a largo plazo y tasas lógicas que ronden el dígito, el panorama va a cambiar y será más favorable. Si no logramos tener un panorama económico sin tantas variaciones producto de la inflación, tenemos que establecer una unidad de medida como existe en Chile que permita actualizar los precios del sector y acompañen los costos de construcción. En definitiva, nuestro país siempre repite ciclos y en cada uno aprendemos un poquito más. Después de la expansión siempre viene el ajuste de algunas variables y se relanza otra vez. Cualquier candidato ahora tiene las manos libres para reacomodar estas variables.
—Los inquilinos y los posibles inversores sostienen que en estos momentos, producto de la inflación, las derivaciones del dólar y la inestabilidad, el mercado no tiene parámetros y no se sabe a ciencia cierta cuál es el valor, tanto de los inmuebles como de los alquileres. ¿Lo ve así?
—Yo creo que hay referencia y los parámetros están establecidos. En el mercado del alquiler estamos en presencia de un precio que en los últimos siete años siempre estuvo por debajo del combustible, de la suba de salarios y de otros precios. El problema es que hoy el inquilino está pagando proporcionalmente menos que hace cinco años, pero le cuesta más pagar el alquiler porque hay un montón de otros precios que aumentaron y quitaron su capacidad de ahorro. El mercado se está moviendo bien y no hay protestas de los inquilinos en las puertas de las inmobiliarias.
—¿La regulación del mercado de alquileres es una solución?
—Quienes plantean la regulación del mercado tendrían que estudiar también las consecuencias que generaría esa medida. Con esto lo único que pido es ver lo que pasó en el pasado. El que invierte en inmueble está buscando seguridad en su inversión y todo lo que privilegia es justamente esa seguridad. Tanto es así que la rentabilidad del alquiler viene bajando y eso no es un problema para el inversor. Si vos regulás y modificás las reglas de juego, como esta persona privilegia la seguridad, va a frenar hasta ver qué es lo que pasa. Además, cada vez que se hace un anuncio que modifica las reglas de juego, se producen aumentos por las dudas. Las dos consecuencias afectan a la gente que está tratando de alquilar. Cada vez que se toca el tema, el mercado se recalienta. La alternativa es generar medidas que incentiven la oferta del inmueble y cuidar este mercado que es el único con comportamiento genuino donde no hay posición dominante, ni en la oferta, ni en la demanda. La oferta está dividida y segmentada, y en la demanda pasa lo mismo. El mercado se regula solo. Esta es una discusión que se da en casa. En toda mesa de domingo, vas a tener sentado a un propietario y a un inquilino, estas discusiones se dan en esos ámbitos. En cada casa están las dos partes y en muchos casos cumplen las dos funciones.
—¿Pero qué tipo de medidas podrían tomarse para que los inquilinos tengas más posibilidades y decisión?
—Aplicar el capítulo 3 de la Ley de Alquileres que premia a las proyectos destinados a alquiler con una previa desgravación impositiva. De esa manera, se incentiva ese tipo de construcción, habría más oferta y el gobierno lo recuperaría con los impuestos que generarían esos inmuebles y la demanda de trabajo aplicada.
—¿Cuál es el ritmo de construcción?
—Sigue habiendo desarrollos pero estamos en los últimos tres años con una merma que data del 2008. Bajamos un 10% en comparación con ese año y ese porcentaje en retroceso se repitió año tras año.


SINCERIDAD, CLAVE PARA FIJAR
EL VALOR DE UN INMUEBLE 
“Fijar el valor de un inmueble es un diagnóstico y no lo puedo acomodar a lo que el cliente quiera escuchar. Vos podes pensar que tu casa vale 3 millones de pesos y, cuando me la mostrás, ya me estás insinuando ese precio, pero yo te digo que vale 1,8 millones de pesos; entonces te enojás y llamás a otro tasador. Ante este panorama los tasadores tienen dos caminos: decir la verdad o conformar al cliente. Si te miento y te digo lo que querés escuchar, vas a tener la casa a la venta durante mucho tiempo, el tasador te va a poner la excusa de que el mercado está parado y no se puede vender. Te va a decir que la culpa es del gobierno y cuando vos no aguantes más, le vas a pedir que baje el precio y lo ofrezca a 2 millones de pesos. El problema es que durante todo ese tiempo, el que perdió fue el cliente. Queremos que los tasadores digan la verdad”, sentenció Grandinetti.
Reflexionó seguidamente: “Nosotros muchas veces estamos transfiriendo excesiva responsabilidad a los políticos y tenemos que asumir las responsabilidades propias. Si yo me quiero autoengañar, empieza a ser un problema mío. El mejor ejercicio es comparar con la realidad cualquier declaración o dato que arroje un periodista, un político, un dirigente gremial o un empresario del sector. Chequearla y empezar a darle la razón a los que dicen la verdad, no quedarnos con lo que nos dicen lo que queremos escuchar”.


EL FLAGELO DE LA INSEGURIDAD
Javier Grandinetti, presidente de la FIRA, se mostró muy preocupado y expresó que no es un problema que afecte a una zona determinada de la ciudad y la región.
“El tema seguridad nos pegó a todos más allá de lo que pueda incidir en el mercado. No creo que esté focalizado un barrio puntual. Hoy te roban a la salida de un country, de una casa, de un edificio o en el pleno centro. Estoy escuchando los argumentos más variados que se te pueden ocurrir y la gente no prioriza un lugar determinado para poder escaparle”.


BIO
-Nació el 23 de febrero de 1963.
-Casado con tres hijos.
-Socio Gerente de Grandinetti Negocios Inmobiliarios SRL.
-Titular de Grandinetti & Asociados Estudio de Arquitectura.
-Miembro de la Comisión de Tasadores del Colegio de Arquitectos de la provincia de Santa Fe.
-Presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, sede Rosario.
-Presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).
-Vicepresidente de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (CILA).
-Tasador para Entidades Bancarias desde 1994.