Ignacio Pellizzón
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Durante el 2020, tuvimos inmuebles que bajaron sus precios en dólares desde un 15% hasta un 25%", aseguró a Mirador Provincial el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), Andrés Gariboldi.

El confinamiento absoluto que comenzó el 20 de marzo del año pasado y que se extendió por casi tres meses consecutivos, obligó a que las inmobiliarias y las posibles compra-venta de propiedades se frenaran por completo.

Para Gariboldi otro factor que influyó mucho en la recesión de las operaciones tiene que ver con el hecho de que "la construcción estaba muy barata para aquellos que tenían dólares", con lo cual muchos se volcaron a construir en las afuera de Rosario, en vez de invertir en un inmueble en la ciudad.

La industria inmobiliaria rosarina se vio fuertemente resentida durante el año pasado. La pandemia del coronavirus dejó en stand by al sector que, durante varios meses, no pudo realizar ninguna operación concreta. Según estimaciones de José Ellena Inmobiliaria, las compra-ventas cayeron un 60% en la ciudad durante el 2020.

El Colegio de Escribanos de Rosario, informó que durante el primer semestre del año 2020, la cantidad de escrituras fue la mitad que la registrada en 2019. Según la información, desde enero a junio se contabilizaron 3.414 escrituras, lo que significa una variación negativa del 50,25% en la comparación interanual, cuando esa cifra se ubicaba en 6.864.

La disminución de las operaciones inmobiliarias en Rosario fue similar a la registrada en Buenos Aires. De acuerdo a lo informado por el Colegio de Escribanos de esa ciudad, la caída interanual allí fue del 48%.

Otro dato es que la falta de adecuación tecnológica para el proceso de compra-venta, sumado a la incertidumbre de la pandemia, los posibles compradores optaron por acumular su ahorro en divisa –lo que obligó al Gobierno nacional a instalar un súper cepo- y esperar a tener un panorama más claro.

Por su parte, desde José Elle Inmobiliarias apuntan a "la falta de acceso al crédito por parte de asalariados que, sin obtener financiamiento, se ven imposibilitados de llevar adelante este tipo de operaciones" que históricamente se cotizan en dólares.

Con un dólar volátil, una inflación alta, desplome total del consumo y fuerte aumento de despidos en el sector privado, fueron un combo explosivo para el sector inmobiliario. Los que siguieron trabajando y cobrando, disminuyeron al mínimo sus gastos y se encargaron de ahorrar en divisa estadounidense y atesorar, cuando antes se volcaba al ladrillo o a la inversión en la vivienda.

Tal y como afirmó José Ellena a este medio: "El año 2020 terminó malo como empezó. Desde lo económico, malo. Desde la incertidumbre, también. Culminamos con una muy baja demanda y con precios que se le hace muy difícil alcanzar al consumidor definitivo".

Actualmente, con un dólar más estable, "algunas consultas hay", comentó el empresario y agregó: "Son pocas. Buscan ofertas, oportunidades, pero lo menos vemos algún movimiento. No es una cuestión de que no haya dinero o necesidad, pero no hay interés en invertir en un bien de capital que sea de difícil realización y no está seguro de si mantendrá el valor. No es interesante, desde el punto de vista de renta como para el usuario".

Distintos referentes del sector inmobiliario comentaron a este medio que de a poco pareciera repuntar la actividad. Si bien es muy temprano para anticipar lo que sucederá en el 2021, sobre todo con la llegada de la vacuna, sí estiman que no será como el año que culminó.

A qué problemas se enfrentan los inquilinos
El 2021 no comenzó de la mejor manera para los inquilinos de Rosario. Los inconvenientes que deben afrontar en esta nueva etapa son muchos y complejos: desde la adaptación de la nueva Ley de Alquileres, prórroga en los contratos hasta conflictos económicos por los abultados incrementos que se vaticinan. A siete meses de haberse implementado la ley, que había sido aprobada por 41 votos del oficialismo y sin la presencia de la oposición, mantiene en vilo a muchos propietarios que ven un futuro incierto, a medida que se van venciendo los contratos locatarios y deben renovarlos con la nueva legislación.

Desde la ONG Concejalía Popular señalan a Mirador Provincial que el hecho de que no haya más "ajuste cuatrimestral o semestral" es un gran avance. Además, festejan que los nuevos contratos se ejecuten por tres años, "lo que elimina la especulación inmobiliaria y brinda certidumbre al inquilino".

También, celebran que los aumentos de los alquileres estén fijados según el índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables). "Es una fórmula que tenderá en unos años a generar que el alquiler represente el 25% del salario de un empleado formal", expresó el referente de la ONG, Nire Roldán.

Así mismo, se avecinan complicaciones. Por ejemplo, sobre el nuevo decreto presidencial (DNU) que congela el aumento de los alquileres hasta el 31 de marzo, Ariel D'Orazio, también de la ONG, señaló a Radiofónica: "Le hicimos el pedido al Ejecutivo nacional de extender el DNU y buscarle una salida al problema cuando se termine la emergencia. Tememos una catarata de juicios y un endeudamiento imposible de afrontar".

En este sentido, señaló dos cuestiones: "En primer lugar, el congelamiento de los incrementos en el alquiler que figuraban en los contratos con la ley vieja. Esta acumulación de aumentos que no se pagaron, deben pagarse luego en cuotas".

El segundo problema que mencionó: "En el caso de la prórroga del vencimiento del contrato, no hay que pagar ninguna diferencia, se sigue pagando el mismo valor. El problema será en los incrementos a futuro cuando se exijan montos demasiado altos. Los inquilinos ya están recibiendo amenazas sobre estos posibles aumentos desmedidos".

Nación anunció la extensión por otros dos meses del congelamiento del valor de los alquileres, una medida que se dispuso en mazo del año pasado en el marco de las medidas por la pandemia de Covid-19 y que vencía este 31 de enero.

La medida vigente recae sobre los inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados. Asimismo, establece también la extensión de los contratos de locación cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo de 2020.

La nueva prórroga será hasta el 31 de marzo próximo e incluye los contratos y la suspensión de los desalojos. El decreto será publicado en el Boletín Oficial la próxima semana, indicaron fuentes oficiales.

Por otra parte, las consultas que reciben mayormente en la ONG Concejalía Popular, enumeró a Mirador Provincial: "Nosotros vemos que 3 de cada 10 consultas son por motivos económicos, para prorrogar los contratos, o es gente que no puede afrontar las deudas que viene arrastrando. Lo que pedimos es una financiación arbitrada por el Estado y que se establezca un alquiler social. Alrededor del 30% de los inquilinos está con problemas".

A su vez, reveló que "el impacto en Rosario de los montos exigidos a la hora de renovar alquileres es lo más problemático, piden por encima del 35% que corresponde. Hasta un 45-50% y en algunos casos hasta el 90% de aumento. A esto hay que sumarle que los inquilinos ahora no deben pagar impuestos inmobiliarios o expensas extraordinarias, por lo que los propietarios intentan cubrir estos gastos en la renovación", destacó D'Orazio.

La otra cara de la moneda
Pese a que aún rige el DNU que mantiene congelados los alquileres hasta el 31 de enero del 2021, muchos nuevos contratos a lo largo de este año comenzaron previo a regir la nueva ley, por eso mantuvieron aumentos superiores a la inflación, según el último informe presentado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), al que tuvo acceso Suma Política.

El costo de alquilar un monoambiente en Rosario, según el informe, en los últimos 12 meses, aumentó un 50%, mientras que en el caso de una vivienda de dos dormitorios el incremento fue del 56%.

El promedio del precio de los monoambientes ofertados en la ciudad es de 10.500 pesos. "Un trabajador que percibe el Salario Mínimo Vital y Móvil destina el 55% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente. Y un jubilado que cobra el haber mínimo debe destinar el 58% de su ingreso", indicaron desde la entidad.

El departamento de dos ambientes es de 13.500 pesos y el de tres ambientes llega a 18 mil. En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, entre otras) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras).

También, indican desde CESO, que un inquilino que vive en un monoambiente, y desea mudarse a un departamento de un dormitorio debe gastar en alquiler tres mil pesos más. Luego, para mudarse a uno de dos dormitorios deberá pagar 4.500 pesos adicionales. "Este es el costo que soportan las familias cuando crecen en cantidad de integrantes y deben mudarse para evitar vivir en condiciones de hacinamiento", remarcaron.

Tras culminar un año atípico, los alquileres en la ciudad siguen siendo un dolor de cabeza para ambos sectores: inquilinos que deben afrontar inconvenientes cotractuales y propietarios que se enfrentan a las nuevas reglas del juego.