Luciano Andreychuk | [email protected]

Desde los anchos de las veredas, las líneas municipal y de edificación, las dimensiones permitidas para espacios en viviendas de uso residencial, sus escaleras y patios; los balcones permitidos con salida a fachadas, las nuevas dimensiones para construcciones de media y gran escala, las "terrazas y jardines verdes", el impulso de sistemas de captación de energías renovables y de eficiencia energética en edificios.

Todo esto y mucho más abarca el Mensaje Nº 3 -remitido por el Ejecutivo al Concejo para su tratamiento-, que tiene 128 carillas y que es el nuevo Código de Habitabilidad que impulsa la administración de Emilio Jatón, el cual de aprobarse a reemplazará al Reglamento de Edificaciones local (Ordenanza N° 7279, vigente desde 1976, aunque con muchos "parches" normativos, esto es, ordenanzas modificatorias). Este reglamento fue pensado para una ciudad de hace 45 años que ya no existe, por su crecimiento exponencial en las últimas dos décadas.

El Código de Habitabilidad había sido un anuncio del intendente durante su discurso de apertura de sesiones ordinarias del Legislativo local, en marzo último. En sus argumentos, el mensaje sostiene que la iniciativa "asume el desafío de incorporar nuevos sistemas constructivos y exigencias ambientales y energéticas en la construcción". El objetivo, al menos en la letra, es apuntar "a una ciudad más saludable y sostenible, avanzando en la incorporación de energías limpias y renovables".

Por otra parte, "el reciente impacto de la pandemia del Covid-19 en los modos de vivir y de habitar los espacios obliga a repensar con nuevos enfoques la habitabilidad y a incorporar nuevas exigencias relacionadas a las expansiones de los espacios interiores y su relación con el espacio urbano", expresa el documento que lleva las firmas del propio Jatón y del secretario de Gobierno, Federico Crisalle.

La actualización de la normativa urbanística se complementa con otras normas superiores o complementarias vigentes, como el Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU), el Reglamento de Urbanizaciones (Ordenanza N° 7.677) y otras referidas al resguardo patrimonial.

El proyecto clasifica los tipos de obras de acuerdo a su escala: la Obra Menor alude a obras nuevas o demolición de hasta 200 m2 (metros cuadrados) de superficie cubierta y semicubierta de Planta Baja y un piso (misma dimensión tope para ampliaciones); las Obras Medias son las de entre 200 m2 y 1.500 m2 de superficie cubierta y semicubierta o hasta 12 pisos o reformas (?).

La Obra Mayor será aquella nueva edificación de entre 1.500 m2 y 3.500 m2 de superficie cubierta y semicubierta o hasta 12 pisos; las de Gran Escala, obras nuevas de entre 3.500 m2 y 10.000 m2 de superficie cubierta y semicubierta o hasta 24 pisos, y las de Magnitud Especial son las torres en altura: obras nuevas o demolición superiores a 10.000 m2 de superficie cubierta y semicubierta o más de 24 pisos.

Edificios

Los edificios deben "cumplir con las exigencias básicas de habitabilidad, accesibilidad, salubridad, funcionalidad, sustentabilidad seguridad compatibles con el uso para el cual están destinados. Estos usos permitidos se encuentran establecidos y clasificados en el ROU". Además, se establecen condiciones para la guarda en cocheras de autos, motos y hasta bicicletas, con distintas dimensiones en función de las superficies y de la cantidad de unidades vehiculares.

Con respecto a las dimensiones de los patios, estos recintos abiertos están destinados a cumplimentar "con los requerimientos de iluminación y ventilación reglamentarios". Serán admisibles patios de cualquier dimensión, siempre que no sean necesarios para iluminar y ventilar locales.

También se establecen pautas claras sobre la accesibilidad de personas en edificios, corredores, requisitos de construcción de los medios de escape ante eventuales emergencias, entre muchas otras. Las especificaciones son muchas. Pero lo más interesante del proyecto es el enfoque de parámetros constructivos y urbanísticos con énfasis en viviendas sustentables y eficiencia energética.

Eficiencia y terrazas verdes

En el Capítulo 5 del mensaje se alude a las Estrategias Ambientales en el marco de las nuevas pautas urbanísticas. Aquí, en las obras con destino de uso residencial, "se promueve la utilización de la Certificación de Etiquetado de Eficiencia Energética como un instrumento que brinda información acerca de las prestaciones energéticas de una vivienda", dice la norma en ciernes.

Se ratifica la obligatoriedad de la incorporación de retardadores pluviales. Éstos son los dispositivos hidráulicos destinados a regular la evacuación de los excedentes pluviales, ralentizando los caudales picos en momento de precipitaciones copiosas, con el objetivo contribuir a la mitigación del riesgo hídrico.

En obras nuevas, ampliaciones o reformas se podrán incorporar "terrazas verdes" o jardines verticales. Son de sistemas constructivos que posibilitan el crecimiento de vegetación en la parte superior de los techos o azoteas de los edificios, parcial o totalmente cubierta de vegetación, "capturando el agua de lluvia, mejorando la aislación térmica de los edificios, produciendo ahorro en el consumo de energía y cumpliendo una función ecológica".

Energías limpias

También, se impulsan los sistemas de captación de energías renovables o alternativas. Aquí se enumeran los modelos de Energía solar fotovoltaica, solar, eólica, biomasa (producida a partir de la combustión de residuos agrícolas, forestales, residuos de poda o cultivos energéticos) y biogás, entre otros.

Y se promueve la construcción con elementos, materiales y sistemas constructivos que incorporen criterios de sustentabilidad y sostenibilidad ambiental, económica y social mejorando las condiciones de habitabilidad. Cita como posibilidades los sistemas constructivos no tradicionales con Certificado de Aptitud Técnica, como aquellos que utilizan la tierra como material, de mampostería (como los bloque de tierra comprimida), y de monolíticos (tierra apisonada en encofrado).

Finalmente, otra novedad: en toda Obra Mayor, de Gran Escala o de Magnitud Espacial con destino residencial o mixto, "se deberá dejar una estación de transferencia que contenga contenedores de residuos. Tendrá una superficie adecuada para guardar dos contenedores y manipularlos cómodamente. Se tomará como regla general dos contenedores de 120 litros (uno para residuos orgánicos y otro para residuos recuperables) cada 20 unidades funcionales de vivienda y oficinas. La estación de transferencia deberá estar en planta baja y tener un acceso directo desde la vía pública.

Reuniones de comisión

El proyecto "es resultado de un proceso iniciado en abril de 2020, que con el objetivo de construir de manera participativa este nuevo Código y condensar los aportes que se venían realizando de manera dispersa, se desarrollaron durante ese año doce reuniones de la Comisión del Reglamento de Edificaciones, en las cuales participaron las instituciones relacionadas a la materia: Colegio de Arquitectos, Colegio de Ingenieros Civiles, Cámara Argentina de la Construcción, Colegio de Técnicos de la Construcción, Bomberos Zapadores y las diferentes áreas técnicas del municipio", sostiene el mensaje.