El Concejo de Santa Fe sancionó una ordenanza que instituye un «Plan de Promoción de Mixtura de Usos en Edificaciones Frentistas». Esta normativa está destinada a construcciones de viviendas colectivas, oficinas o de usos mixtos en la ciudad capital. La modificación fundamental que introduce es la autorización para cambiar el destino o reformar módulos de guarda y estacionamiento de vehículos.
Estos espacios podrán ser reconvertidos en locales comerciales, oficinas u otros usos compatibles, siempre y cuando se cumplan con las normas de habitabilidad establecidas para la nueva finalidad.
Requisitos y alcance de la norma
Es importante destacar que esta posibilidad se aplicará únicamente sobre la superficie resultante de la diferencia entre los módulos previstos en el Artículo 90° de la Ordenanza N° 12.783 –conocida como Código de Habitabilidad–, y las exigencias de la Ordenanza N° 7.279, que corresponde al Reglamento de Edificaciones. Dicho artículo del Código de Habitabilidad establece cantidades específicas de módulos de guarda de vehículos para edificios de viviendas colectivas, en función de las superficies totales de los lotes de estacionamiento existentes en las edificaciones de Santa Fe.
Los locales comerciales que resulten de esta reconversión podrán ser habilitados mediante una «Certificación edilicia de Habilitación», conforme a lo dispuesto por la Ordenanza N° 12.864, que regula el marco para la habilitación de locales y actividades comerciales en el ejido municipal.
La nueva norma, impulsada por el concejal radical Lucas Simoniello (Interbloque «Unidos»), establece que «en todos los casos se exigirá un baño cada 50 metros cuadrados destinados a actividad comercial, independientemente de la cantidad de locales comerciales resultantes».
Los fundamentos de la iniciativa
El Código de Habitabilidad fue sancionado con el objetivo de mejorar las condiciones de habitabilidad, calidad de vida y sostenibilidad de las edificaciones, alineándose con los desafíos urbanos contemporáneos. En ese marco, se redujeron los requerimientos de módulos de estacionamiento en edificios de vivienda colectiva en comparación con el antiguo Reglamento de Edificaciones. Sin embargo, en ciertos barrios de la ciudad de Santa Fe, esa reducción no se tradujo en un uso efectivo, con muchos módulos que permanecen sin demanda, sin venta y, consecuentemente, sin utilización, lo que representa un desaprovechamiento de la superficie edilicia. «Esta ordenanza permitirá darle solución a este aspecto», señaló el legislador local.
Fomento de nuevas dinámicas urbanas
La iniciativa también se enmarca en el espíritu de la Ordenanza N° 13.003, que promueve la transparencia y apertura de las plantas bajas de las edificaciones hacia el espacio público y fomenta la mixtura de usos (residencial-comercial). Según Simoniello, esto repercute positivamente en la calidad del espacio público inmediato, en la vida social-urbana al reflejarse en mayores condiciones de seguridad y una mayor sinergia entre usos.
La ordenanza sancionada «otorga la flexibilidad normativa necesaria para reconvertir ciertos módulos vehiculares en locales comerciales con acceso desde la vía pública, previendo requisitos sanitarios razonables y compatibles con las disposiciones de la Ordenanza N.º 12.864 de Habilitación de Negocios», agregó el edil. La propuesta se sustenta en dos criterios centrales: la «reversibilidad», que permite retornar al destino original de los módulos si la demanda así lo requiere, y la «adecuación funcional», que evita sobrerregulaciones en materia de instalaciones húmedas, sin comprometer las condiciones de salubridad.
De este modo, la iniciativa aprobada atiende a las nuevas dinámicas urbanas, en consonancia con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS 11 –Ciudades y Comunidades Sostenibles). Finalmente, Simoniello concluyó que esta ordenanza «reafirma la vocación de la Ordenanza Nº 12.783 (Código de Habitabilidad) como marco que brinde previsibilidad sin caer en rigideces que terminen afectando la calidad de vida urbana».
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