Mientras muchas ciudades de Argentina extienden sus límites hacia la periferia, el Gran Santa Fe tomó un camino diferente. Entre 2018 y 2024, fue el aglomerado que menos expandió su superficie urbana en todo el país. Lejos de ser un estancamiento, esta tendencia refleja un proceso de consolidación interna y un notable aumento en la densidad poblacional.
Un estudio que detalla el crecimiento santafesino
Estas conclusiones surgen de un informe elaborado por el equipo de la Fundación Tejido Urbano, una organización no partidaria y sin fines de lucro dedicada al estudio de la problemática urbana y habitacional. El trabajo profundiza una investigación previa donde el Gran Santa Fe ya se destacaba por su baja expansión. Esto motivó a los investigadores a analizar en detalle cómo crece nuestra región.
Para el estudio, los especialistas consultaron estadísticas oficiales de organismos provinciales y municipales, información propia de la Fundación y una amplia bibliografía especializada, gran parte de ella elaborada por investigadores y académicos santafesinos.
El informe revela que el área metropolitana santafesina incrementó su superficie urbanizada apenas un 1,81% en seis años, lo que equivale a unos 2,1 kilómetros cuadrados o un promedio anual del 0,30%. Este porcentaje está muy por debajo del promedio nacional, que alcanzó el 5,23%. En el mismo período, la población del aglomerado creció un 3,86%, llevando la densidad de 44,2 a 45,1 habitantes por hectárea.
Más edificios y menos avance sobre nuevos terrenos
El informe sostiene que Santa Fe es un caso singular en el país porque combina distintas formas de crecimiento urbano que reducen la expansión horizontal. En lugar de avanzar sobre nuevos terrenos, el desarrollo se concentra en la construcción en altura, la ocupación de espacios urbanos vacíos y la consolidación de sectores que ya cuentan con infraestructura y servicios.
Uno de los factores clave que explican este comportamiento es el fuerte desarrollo inmobiliario en el centro de la capital provincial. Según el informe, entre 2010 y 2024, la Municipalidad otorgó permisos para construir un promedio de 150.670 metros cuadrados anuales. Cerca del 73% de esa superficie correspondió a edificios de viviendas colectivas y el 75% de toda la construcción se concentró en la zona céntrica de la ciudad, donde predominan los departamentos y el mercado de alquileres.
Este fenómeno va de la mano con la política urbanística impulsada por la Municipalidad en los últimos años. La actualización del Reglamento de Ordenamiento Urbano amplió la capacidad constructiva de muchas parcelas e incorporó nuevos mecanismos para financiar obras públicas con el desarrollo inmobiliario. El objetivo explícito es promover una ciudad más compacta, con mayor mezcla de usos y un mejor aprovechamiento de la infraestructura existente.
Los autores destacan que este crecimiento no solo responde a un aumento de la población, sino también a la inversión inmobiliaria y a la creciente demanda de alquileres, especialmente en áreas cercanas a universidades, oficinas públicas y centros administrativos.
Un área metropolitana con realidades distintas
El estudio analiza el conjunto del aglomerado conformado por Santa Fe, Santo Tomé, Recreo, Sauce Viejo, San José del Rincón, Arroyo Leyes y Ángel Gallardo. Vale recordar que el Ente de Coordinación del Área Metropolitana (ECAM) integra actualmente a 25 municipios y comunas.
Las diferencias entre estas localidades son marcadas. Mientras la ciudad de Santa Fe apenas aumentó un 4% su población entre los censos de 2010 y 2022, Sauce Viejo creció un 78%, Arroyo Leyes un 60%, San José del Rincón un 38% y Recreo un 34%. Sin embargo, este crecimiento demográfico no siempre se tradujo en una expansión equivalente del suelo urbano, ya que en muchos casos se priorizó la ocupación de parcelas vacantes dentro de áreas ya urbanizadas.
Los investigadores señalan especialmente el corredor de la Ruta Provincial 1, donde localidades como Arroyo Leyes y Rincón muestran un proceso más de densificación gradual que de ampliación de la frontera urbana. La baja densidad histórica, sumada a las restricciones por el riesgo hídrico, favoreció que el crecimiento se produjera hacia el interior de las zonas ya ocupadas.
Countries, loteos y barrios populares
Otro dato que distingue al Gran Santa Fe de otras ciudades argentinas es la poca expansión reciente de los barrios cerrados. Aunque el corredor de la autopista Santa Fe-Rosario concentra varios emprendimientos privados consolidados desde hace más de una década, entre 2018 y 2024 el crecimiento territorial fue mínimo. El informe advierte, sin embargo, que existen tierras proyectadas para futuras urbanizaciones, por lo que podrían registrarse nuevas expansiones en los próximos años.
En paralelo, el crecimiento mediante loteos formales continúa desarrollándose principalmente en el norte del aglomerado, sobre todo en Monte Vera y Recreo, aunque en superficies reducidas y con un ritmo lento de consolidación.
El relevamiento también aborda la evolución de los barrios populares. El Gran Santa Fe cuenta con 93 barrios registrados en el Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBaP), donde viven más de 21.000 familias. Entre 2016 y 2025, estos asentamientos incrementaron su superficie un 15%, un porcentaje inferior al observado en otras ciudades del país y acompañado, en muchos casos, por procesos de densificación antes que de expansión territorial.
El peso de la planificación urbana
Para los autores, uno de los aspectos más relevantes del caso santafesino es la continuidad de políticas públicas orientadas al ordenamiento territorial. El informe destaca la coordinación metropolitana entre municipios, las ordenanzas de regulación del suelo, las herramientas para financiar obras públicas con el desarrollo inmobiliario, los programas de hábitat y vivienda y proyectos urbanos como la futura Costanera del Salado. Este último busca, entre otros objetivos, reubicar asentamientos ubicados sobre reservorios y zonas inundables. También se menciona la evolución institucional desde el antiguo Instituto Municipal de la Vivienda hacia la Agencia Santa Fe Hábitat, con un enfoque integral sobre suelo, infraestructura, servicios y planificación urbana.
En sus conclusiones, la Fundación Tejido Urbano sostiene que Santa Fe representa uno de los pocos ejemplos del país donde el crecimiento urbano reciente estuvo acompañado por una mayor densificación y no por una expansión indiscriminada sobre nuevas tierras. Esta combinación, afirman los investigadores, permite un uso más eficiente de la infraestructura existente, reduce los costos de prestación de servicios y limita el impacto ambiental asociado al crecimiento horizontal de las ciudades.
Desde la Fundación explican que el objetivo de estas investigaciones es aportar datos para enriquecer el debate público sobre el desarrollo de las ciudades y brindar información que contribuya a la toma de decisiones en materia de planificación territorial y políticas de hábitat. Por ello, el estudio combina información estadística oficial, antecedentes de investigaciones académicas y trabajos previos de la propia institución para reconstruir la evolución reciente del Gran Santa Fe y su área metropolitana.
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