El Gobierno nacional reglamentó, a través de un decreto, las modificaciones incorporadas por la Ley de Modernización Laboral. La medida establece que los ingresos provenientes del alquiler de viviendas destinadas a casa-habitación quedarán exentos del Impuesto a las Ganancias, y también alcanza a determinadas operaciones de venta y transferencia de inmuebles.
El Gobierno nacional ha reglamentado una serie de modificaciones en el Impuesto a las Ganancias que afectarán directamente a propietarios, inquilinos y a quienes realicen operaciones inmobiliarias. Mediante el Decreto 406/2026, publicado este lunes en el Boletín Oficial, se especificaron los alcances de las exenciones incorporadas por la Ley de Modernización Laboral y se fijaron las condiciones para su aplicación efectiva a partir de este año.
Esta medida busca aportar mayor claridad jurídica sobre beneficios fiscales que, aunque ya estaban previstos en la ley, demandaban una reglamentación específica para determinar los beneficiarios y las condiciones de acceso.
Novedades
Uno de los pilares del decreto es la reglamentación de la exención del Impuesto a las Ganancias para los ingresos derivados del alquiler de inmuebles destinados a vivienda permanente. La normativa establece que se considerará «casa-habitación» a todo inmueble usado como vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Así, los propietarios que alquilen viviendas con dicho fin verán sus ingresos exentos del tributo.
La disposición aclara, además, que el beneficio no se limita al alquiler en sí, sino que abarca también otros conceptos habituales en los contratos, como el uso de muebles, accesorios o ciertos servicios provistos por el propietario.
Un aspecto relevante es que la exención se extenderá a todas las unidades habitacionales que una persona humana o sucesión indivisa destine exclusivamente a vivienda. Esto implica que no habrá un límite en la cantidad de inmuebles beneficiados, siempre que todos cumplan con el destino de casa-habitación. Adicionalmente, el decreto especifica que la exención se aplicará a las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, sin importar la fecha de firma del contrato de alquiler.
Especialistas del sector inmobiliario estiman que esta medida podría incentivar la ampliación de la oferta de viviendas en alquiler formal, un mercado que en los últimos años ha experimentado cambios regulatorios significativos y una notable reducción de la disponibilidad de propiedades en diversas ciudades del país.
Exención
El decreto también reglamenta otro beneficio fiscal establecido en la Ley de Modernización Laboral: la exención para ciertas ganancias provenientes de la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades situadas en Argentina. La norma dispone que tanto los residentes en el país como los que viven en el exterior podrán acceder a este beneficio, siempre que las operaciones se encuadren en las previsiones legales y se concreten a partir del 1° de enero de 2026.
En términos prácticos, la reglamentación busca clarificar qué tipo de operaciones están comprendidas por la exención. Esto incluye tanto las ventas de inmuebles propiamente dichas como ciertas transferencias de derechos vinculados a propiedades, tales como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos análogos, siempre que se cumplan los requisitos normativos.
Esta medida se enmarca en una serie de cambios impulsados por el Gobierno nacional con el fin de simplificar el esquema tributario y fomentar la actividad económica en diversos sectores. Para el mercado inmobiliario, la reglamentación brinda previsibilidad en un contexto donde numerosos operadores demandaban precisiones sobre la implementación de los beneficios aprobados por el Congreso.
Impacto
La exención sobre los alquileres podría mejorar la rentabilidad para quienes destinan inmuebles al mercado residencial, dado que los ingresos derivados de esta actividad dejarán de tributar Ganancias si se cumplen las condiciones establecidas. A su vez, la exención relacionada con la venta de inmuebles podría dinamizar las operaciones en un mercado que busca recuperar sus niveles de actividad tras varios años de fluctuaciones económicas.
No obstante, especialistas subrayan que el impacto real de estas medidas dependerá de múltiples factores, incluyendo la evolución económica, el acceso al crédito hipotecario, la estabilidad de los precios y el comportamiento de la oferta y la demanda en el sector.
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