Pese a que rige la nueva ley de alquileres, que pretendía morigerar el impacto de los aumentos del mercado locativo, según el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso), los incrementos durante el 2022 superaron la inflación anual que alcanzó un 94, 8%.
En base al informe, al que accedió
Mirador Provincial, que elaboró la institución el índice para contratos de locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, “muestra un incremento interanual de 81,4% al primer día hábil de enero”, pero “los aumentos no regulados por la ley, es decir los de aquellos precios de contratos nuevos, son hasta 20 puntos porcentuales superiores”.
Ceso expone que en los últimos 12 meses el alquiler de un monoambiente en Rosario “aumentó un 109,8%”. Para el caso de los departamentos de dos ambientes "el aumento fue de 111,5% y de 86,7% en los de tres ambientes”. En ese mismo período, “el dólar oficial subió 71,1%”.
Por otro lado, el último dato de inflación correspondiente al mes de diciembre, “muestra un incremento interanual de 94,8% en los precios según el IPC Indec”, con lo cual, “ninguna de las variables antes mencionadas puede explicar los aumentos de precios de alquileres de hasta 111,5% en algunos tipos de unidades”, agregan desde Ceso.
A su vez, la mediana del precio de los monoambientes ofertados en Rosario es de 43 mil pesos. Esto quiere decir que quienes perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil (hoy ubicado en $ 65.427) “destinan el 65,7% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente”.
En este sentido, para los jubilados que tienen un ingreso de $ 50.124 “este porcentaje asciende al 85,8%”, estima el informe.
Detalles de la nueva ley La ley de alquileres entró en vigencia hace dos años, pero a los pocos meses sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios y fue uno de los lemas de campaña de la oposición en las últimas elecciones legislativas. A fines del año pasado, el propio gobierno nacional reconoció la necesidad de modificaciones.
En su momento, la norma tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el Gobierno de Mauricio Macri, pero terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández.
Desde la vigencia de ley de alquileres, ante tanta polémica, se presentaron en el Congreso de la Nación unos 30 proyectos que buscaban derogarla o modificarla. El objetivo es unificar posiciones para lograr modificaciones a la ley que permitan minimizar daños e incentivar la recuperación de la oferta en el mercado de alquileres para que bajen los precios de ingreso y recupere algo de dinamismo en un contexto crítico de la economía, pero por ahora todo está en modo Mundial.
Los principales puntos de la ley que está vigente:
- Regular el precio por un promedio entre inflación y salario. Las actualizaciones serán anuales y no semestrales. Además, el promedio terminará con la arbitrariedad de los aumentos que pueden llegar, a veces, hasta a duplicar el valor previo de la propiedad.
- Regular expensas. Los inquilinos no pagarán los arreglos que no les corresponden. Las expensas extraordinarias deben ser abonadas por el propietario.
-El contrato pasa de dos a tres años. Para generar mayor certidumbre a la hora de realizar una mudanza, se extiende el período de vigencia de los contratos. Ésto también evita hacer grandes desembolsos de dinero en cortos plazos de tiempo.
-Obligatoriedad de registrar todos los contratos de alquiler por AFIP. El objetivo es terminar con la clandestinidad de los convenios y que todos estén registrados ante las autoridades, con los impuestos correspondientes.
-El depósito será de sólo un mes. Será válido por los tres años de alquiler al valor del primer mes de éste, con el fin de evitar el pago de altas sumas de dinero al ingresar a una vivienda.
-Se facilita la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler. Si el caso no es urgente, el propietario tiene diez días para hacer la reparación. Si es urgente, los inquilinos pueden avanzar con las refacciones y cobrárselas directamente del valor del alquiler.
-El inquilino no está obligado a pagar tasas e impuestos que gravan la propiedad. Hace referencia a tributos como el ABL, ARBA u otros que graven la propiedad, que no es del inquilino.
-Aviso con tres meses de anticipación si deciden no renovar el contrato. Los propietarios deberán informar esta decisión con el tiempo necesario para que el inquilino pueda buscar otra propiedad. Hasta el momento, podían hacerlo cuando quisieran.
-Crean organismos de control y defensa de los derechos de los inquilinos en todo el país.
-Desalojos express y el ingreso de los bancos a la intermediación del alquiler como garantes. Si bien se contarán con mayores opciones para garantías, hay cuestiones que generar controversias. Son puntos incorporados por Cambiemos en la media sanción de Diputados. En caso de registrar demoras en el pago, el propietario puede intimar al inquilino y darle diez días corridos para abonar. En caso de no hacerlo, se lo podrá desalojar. Por otra parte, el aval bancario ingresa como posible garantía a ser pedida por el dueño del inmueble a la hora de firmar un contrato.
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